再说天河北东方之珠，不黑不捧
31240119房产楼市
今天有点闲，我来说说吧， 不黑 也不捧
=====================================
是去年12月关注东珠的，那个时候南向2房左右的那种大概要250w-270w左右。听中介说15年中的时候成交非常多，20多套。进入12月的时候盘就少了。
我关注东珠，主要是
1. 价格低，别周围便宜10%以上；
2. 近3号线，2020年 后有11号线，双地铁，交通比较方便；
3. 近华师，娃有地方玩；有龙口西学位，虽然听说以后要派拨五山学位；
最主要还是价格低。
缺点也很明显
1. 港式设计，没阳台，甚至楼顶平台的设计也很奇葩，没法去楼顶晒被子。
2. 风水不好，五山高架就在旁边，太吵。东南西北都都吵，尤其南向。
3. 楼下是，我住在天河北5年了，这商场5年内3次大装修，就是旺不起来，除了电影院稍微有点人气。每次外围装修的时候，楼上基本都能收到噪音影响。另外，频繁装修是否会损坏大楼主体结构？
至于4楼有个平台，很窄很长也很吵，如果要饭后散步，还不如去华师。
当时我还是偏向买东珠，原因性价比好，缺点vs价格，价格胜。看了几轮后选定d，e栋 南向2房的，西南向，买高质量的隔音玻璃；打算牺牲饭厅，隔出一个小房间出来。因为没有放盘，所以一直等，到了3月，就gg了。
直到5月中介打电话说合适的房子之后，我已经放弃购买了。 原因还是性价比，价格涨得跟其他楼盘差不多了的时候，它的缺点会被放大。只是说以现在的价格，跟周围比没有什么优势了。
以前说东珠价格被低估是有原因的，它的缺点比较明显。只是今年这一波上涨，把价格的优势给抹平了。所以15年买的业主，恭喜你们。
如果要买东珠的，有几个建议
1. cdf是商品房，fg是房改房，fg楼龄稍老，同种户型，面积稍大；fg 不通4楼平台；c栋3梯12户。
2. fg楼吵，东南西北都吵。de栋不要买东南向，否则每天对着信源大厦，好压抑；
3. de楼的西南向2房户型不错，可以隔3房；有钱的直接买3房；南向的记得要装高质量的隔音玻璃；
4. 不要指望去顶楼晒衣服和被子。
5. 其他物业，卫生，停车位这些，我没具体了解。
放弃东珠之后，我去买了原 华成小学学位房，是在变成华阳之后买的，虽然价格已经涨了不少，但还是价格洼地，感觉明年入学前还会涨一波。
说个题外话，
1. 为什么今年房价暴涨？我想这个跟国家货币投放太多有关，大家手上的钱都贬值了，反应在房价上，就是涨了；还有一个是没有合适的投资渠道，卖房套现的人要资产保值，也只能再买房；
2. 为什么天河北/珠江新城/天河公园涨价最多？这跟这附近工作的人年收入有关，这3个地方附近工作的人大部分从事金融/it行业，或者是某集团总部什么的，自然有购房能力，不要怪附近房价涨太多，要怪这几个地方有购买能力的人太多。
3. 从目前的经济实力和工作在天河人群的收入实力，天河还会领涨；作为新移民，一般会买熟悉的地方，除非有地铁直达，会买距离超过15公里之外楼盘的人不多。
4. 有钱买市区的，就不要买郊区，从投资和的角度，都一样。5. 注意楼龄，考虑到下家的贷款年限，否则5年后难出手。 下家贷款年限 = 50 - 现楼龄- 你打算捂几年； 如果 下家贷款年限 < 20 的， 这楼大概率砸自己手里。6. 优先入读幼儿园的楼盘涨幅潜力大，优先入读公立幼儿园的楼盘都是靠抢的。ps 天河北好像没几个有优先入读公立幼儿园的楼盘。
2016/09/08
精选回帖
stonesun51楼
😜😜😜😜😜
2016/09/08
62楼
每个人都有自己的看法，楼主也没有特别黑东珠啊，你这么大火，可以去别的地方撒啊
2016/09/08
zybray82楼
求回答，天河北还有哪个电梯高层楼盘能一次集中这么多缺点呢，港式户型差，没阳台，吵，办公多，管理差。我想来想去想到一个候选者，就是妈网上也一直被黑的帝景苑。可是它只有港式户型差和没阳台两个缺点、没有后三个啊。噢还有天龙大厦也差强人意，不过人家不靠主干道，不吵啊。像东风之珠这样一次集中五大缺点的楼盘，真是冠绝天河北呢。
2016/09/09
85楼
楼主这么客观，甚至谨小慎微的帖子被喷成这样。你一下子用大白话说得这么清楚，在下佩服你的勇气。
2016/09/09
全部回帖
沙发
天河北，学校、交通、生活、商业几户样样不错，没理由不涨涨涨。
2016/09/08
zybray板凳
帮你顶帖。东方之珠就像妈网的太阳，每天见，一天不见还怪想念的。
2016/09/08
4楼
dotaman_2014:
从今年3月以来，东方之珠便成为天河北东段的明星楼盘，关注度好高，捧的踩的都有。今天有点闲，我来说说吧， 不黑 也不捧=====================================是去年12月关注东珠的，那个时候南向2房左右的那种大概要250w-270w左右。听中介说15年中的时候成交非常多，20多套。进入12月的时候盘就少了。我关注东珠，主要是1. 价格低，别周围便宜10%以上；2. 近3号线，2020年 后有11号线，双地铁，交通比较方便；3. 近华师，娃有地方玩；有龙口西学位，虽然听说以后要派拨五山学位；最主要还是价格低。缺点也很明显1. 港式设计，没阳台，甚至楼顶平台的设计也很奇葩，没法去楼顶晒被子。2. 风水不好，五山高架就在旁边，太吵。东南西北都都吵，尤其南向。3. 楼下是商场，我住在天河北5年了，这商场5年内3次大装修，就是旺不起来，除了电影院稍微有点人气。每次外围装修的时候，楼上基本都能收到噪音影响。另外，频繁装修是否会损坏大楼主体结构？至于4楼有个平台，很窄很长也很吵，如果要饭后散步，还不如去华师。当时我还是偏向买东珠，原因性价比好，缺点vs价格，价格胜。看了几轮后选定d，e栋 南向2房的，西南向，买高质量的隔音玻璃；打算牺牲饭厅，隔出一个小房间出来。因为没有放盘，所以一直等，到了3月，就gg了。直到5月中介打电话说合适的房子之后，我已经放弃购买了。 原因还是性价比，价格涨得跟其他楼盘差不多了的时候，它的缺点会被放大。只是说以现在的价格，跟周围比没有什么优势了。以前说东珠价格被低估是有原因的，它的缺点比较明显。只是今年这一波上涨，把价格的优势给抹平了。所以15年买的业主，恭喜你们。如果要买东珠的，有几个建议1. cdf是商品房，fg是房改房，fg楼龄稍老，同种户型，面积稍大；fg 不通4楼平台；c栋3梯12户。2. fg楼吵，东南西北都吵。de栋不要买东南向，否则每天对着信源大厦，好压抑；3. de楼的西南向2房户型不错，可以隔3房；有钱的直接买3房；南向的记得要装高质量的隔音玻璃；4. 不要指望去顶楼晒衣服和被子。5. 其他物业，卫生，停车位这些，我没具体了解。放弃东珠之后，我去买了原 华成小学学位房，是在变成华阳之后买的，虽然价格已经涨了不少，但还是价格洼地，感觉明年入学前还会涨一波。说个题外话，1. 为什么今年房价暴涨？我想这个跟国家货币投放太多有关，大家手上的钱都贬值了，反应在房价上，就是涨了；还有一个是没有合适的投资渠道，卖房套现的人要资产保值，也只能再买房；2. 为什么天河北/珠江新城/天河公园涨价最多？这跟这附近工作的人年收入有关，这3个地方附近工作的人大部分从事金融/it行业，或者是某集团总部什么的，自然有购房能力，不要怪附近房价涨太多，要怪这几个地方有购买能力的人太多。3. 从目前的经济实力和工作在天河人群的收入实力，天河还会领涨；作为广州新移民，一般会买熟悉的地方，除非有地铁直达，会买距离超过15公里之外楼盘的人不多。4. 有钱买市区的，就不要买郊区，从投资和生活的角度，都一样。5. 注意楼龄，考虑到下家的贷款年限，否则5年后难出手。 下家贷款年限 = 50 - 现楼龄- 你打算捂几年； 如果 下家贷款年限 < 20 的， 这楼大概率砸自己手里。6. 优先入读幼儿园的楼盘涨幅潜力大，优先入读公立幼儿园的楼盘都是靠抢的。ps 天河北好像没几个有优先入读公立幼儿园的楼盘。
这位写得很中肯，不过有点疑惑，如果南向的需要加装高质量隔音玻璃并整天关窗的话，所谓南向的优势如通风日晒都不明显了呀。入手火车东站版块的房子是明智选择，荟雅苑就可以优先上公立幼儿园啊。
2016/09/08
披个马甲的又来黑东珠，先说说你说的学位问题。 天河好一点的小学都是两个校区以上，华阳3个校区，龙口西3个校区，华景2个校区，天府路2个校区，班级都还挺多的。龙口西校舍不算最紧张的，天府路小学校舍是最紧张的，学生连做操的位置都没有，这个在妈网上新闻上有提到华港事件。为应对二胎政策，以后又在太阳广场建个分校区，很可能是龙口西的分校区，这个最有可能，以天河北路为界，不按年级分校区，龙口西小学的学生从此就不用在天河北路两侧不同校区奔波了。
1、有人担心是新建一个小学会划部分楼盘出去，既然是太阳广场的配建小学，太阳广场后面还有大把楼盘，太阳广场附近还有很多楼盘，靠近太阳广场的更要担心吧，天河北东北角（东珠的北面）还有大把楼盘，东珠距离太阳广场还隔着很多楼盘。一般划分都是按大路划分，东珠房产证是天河北路703号，是天河北片区中轴线天河北路上的楼盘，如果划分也轮不到东珠。
2、 在市中心黄金地段新建的学校只会更好，不会更差。政府不会这么傻，在黄金地段没有差校的地方建个差校出来。比如天河外国语是这几年在珠城新建的一个学校，完全新开，天河第一的牛校公办初中，超过周边很多历史悠久的学校。肯定会配置最好的硬件软件设施，如果更差的话，那些楼盘更会去闹，太阳广场首先就不会同意。政府不会新建一个差校，让太阳广场附近的楼盘天天坐区府门口抗议吧，有华港和峻林在先，政府不会这么傻。
3、麻烦你打开地图，五山小学离东方之珠远着呢，不符合就近入学的政策，所以也别说这种没有任何依据的话，以讹传讹。东方之珠是处于天河北片区中轴线天河北路的楼盘，东方之珠北面（天河北东北角）还有大把楼盘，还隔着龙怡路、广园快速大路、华南理工大学，黑东珠不用这样来黑吧，照你的逻辑，天河北路南侧龙口东路、龙口中路、龙口西路上等楼盘是不是也要担心被划入石牌小学，天润路附近的楼盘也要担心被划入五一小学，天河北片区的楼盘都要担心被划出去。天府路小学华港事件已经给天河区政府、教育局一个大大的提醒，天河区政府、教育局会这么傻又重蹈覆辙？！何况龙口西的校舍还不是最紧张，虽然班多，但校舍也多呀！
1、有人担心是新建一个小学会划部分楼盘出去，既然是太阳广场的配建小学，太阳广场后面还有大把楼盘，太阳广场附近还有很多楼盘，靠近太阳广场的更要担心吧，天河北东北角（东珠的北面）还有大把楼盘，东珠距离太阳广场还隔着很多楼盘。一般划分都是按大路划分，东珠房产证是天河北路703号，是天河北片区中轴线天河北路上的楼盘，如果划分也轮不到东珠。
2、 在市中心黄金地段新建的学校只会更好，不会更差。政府不会这么傻，在黄金地段没有差校的地方建个差校出来。比如天河外国语是这几年在珠城新建的一个学校，完全新开，天河第一的牛校公办初中，超过周边很多历史悠久的学校。肯定会配置最好的硬件软件设施，如果更差的话，那些楼盘更会去闹，太阳广场首先就不会同意。政府不会新建一个差校，让太阳广场附近的楼盘天天坐区府门口抗议吧，有华港和峻林在先，政府不会这么傻。
3、麻烦你打开地图，五山小学离东方之珠远着呢，不符合就近入学的政策，所以也别说这种没有任何依据的话，以讹传讹。东方之珠是处于天河北片区中轴线天河北路的楼盘，东方之珠北面（天河北东北角）还有大把楼盘，还隔着龙怡路、广园快速大路、华南理工大学，黑东珠不用这样来黑吧，照你的逻辑，天河北路南侧龙口东路、龙口中路、龙口西路上等楼盘是不是也要担心被划入石牌小学，天润路附近的楼盘也要担心被划入五一小学，天河北片区的楼盘都要担心被划出去。天府路小学华港事件已经给天河区政府、教育局一个大大的提醒，天河区政府、教育局会这么傻又重蹈覆辙？！何况龙口西的校舍还不是最紧张，虽然班多，但校舍也多呀！
2016/09/08
axiaozzdsx:
这位写得很中肯，不过有点疑惑，如果南向的需要加装高质量隔音玻璃并整天关窗的话，所谓南向的优势如通风日晒都不明显了呀。入手火车东站版块的房子是明智选择，荟雅苑就可以优先上公立幼儿园啊。
荟雅苑 我也考虑过， 后来放弃了。价格不是考虑因素，虽然变成了华阳校区，暴涨了很多。放弃主要是 荟雅苑 前面的空地很有可能会再建楼，现在是因为业主反对而搁置。但是如果以后真要建楼，对荟雅苑 现房价 是个打击， 我猜这个是大概率事件，不要低估开发商赚钱的欲望。
2016/09/08
回复
你是 东珠之母 ，听你的。
你是 东珠之母 ，听你的。
2016/09/08
axiaozzdsx:
这位写得很中肯，不过有点疑惑，如果南向的需要加装高质量隔音玻璃并整天关窗的话，所谓南向的优势如通风日晒都不明显了呀。入手火车东站版块的房子是明智选择，荟雅苑就可以优先上公立幼儿园啊。
另外 东站的附近 合适我出价的二手房真不多。 我找了很久，运气好才找到。话说东站也是我心仪的地方，3条地铁，还有吉之岛和宜家。感觉吉之岛开在哪里 那里就火 。。。 之前中介说东珠装修后 会引入 吉之岛，好像并没有。
2016/09/08
孔雀鱼9楼
lz 很客观啊，哪里有黑东珠了？
醉了，看来这个楼盘没事不要点评啊
醉了，看来这个楼盘没事不要点评啊
2016/09/08
10楼
dotaman_2014:
荟雅苑 我也考虑过， 后来放弃了。价格不是考虑因素，虽然变成了华阳校区，暴涨了很多。放弃主要是 荟雅苑 前面的空地很有可能会再建楼，现在是因为业主反对而搁置。但是如果以后真要建楼，对荟雅苑 现房价 是个打击， 我猜这个是大概率事件，不要低估开发商赚钱的欲望。
荟雅苑前面的地，不是因为荟雅苑的业主才耽搁了的。是越秀城建在这块地出了点问题，现在解决了。
2016/09/08
队长给我球11楼
其实楼主写的非常中肯，看过东方之珠的基本认同她的说法，真是不知道哪里有黑东方之珠了，有些人是不能容忍人家说她那房子不好，哪怕一点
2016/09/08
楼主看了东珠，但没真正了解东珠，很多情况都说错了，本来不想再说了，几个帖子都说烂了，但实在看不下去。
1、东方之珠5栋相连，每一栋都可以到达四楼平台，f\g栋是一期，其中f栋是建行房改房没错，c\d\e是二期05年交楼，f\g栋去四楼空中花园安装了门禁卡，业主刷卡就可以进，中介带人看房没有门禁卡只好从二期绕上去。顶楼天台前不久物业安装了晾衣绳，可以晒被子。
2、东方之珠只有g栋靠五山路，有五山路的噪音，但g栋西北向很安静，其他栋的南向只有天河北路的噪音，天河北路到东珠这里由双行道分叉成单行道，车流量比其他天河北路靠路楼盘少了一倍（车流量主要是上下班高峰期，这个时间不是休息时间，晚上9点后和周末车流量少多了，较安静），比其他天河北路靠路楼盘噪音要小一点。但交通便利，华师地铁站就在旁边，开车有5大出口通道，有天河北路，有五山路南接天河路，五山路北接广园路，接龙怡路，接翰景路，下班开车回家我们走龙怡路无需从五山立交过，东珠从五山路上广园非常方便。
3、大多数户型都带有一个小阳台，晾晒衣服还是足够，晒大件被子可以拿到顶楼天台晾晒，物业已安装了晾衣绳。有的户型可以改厅出阳台，c座99方的2房可以改3房和厅出阳台，92方的2房可以改3房（我帖子上有图为证），115方以上的原始户型更好，3房也有人改4房，业主群里业主经常交流装修心得。
1、东方之珠5栋相连，每一栋都可以到达四楼平台，f\g栋是一期，其中f栋是建行房改房没错，c\d\e是二期05年交楼，f\g栋去四楼空中花园安装了门禁卡，业主刷卡就可以进，中介带人看房没有门禁卡只好从二期绕上去。顶楼天台前不久物业安装了晾衣绳，可以晒被子。
2、东方之珠只有g栋靠五山路，有五山路的噪音，但g栋西北向很安静，其他栋的南向只有天河北路的噪音，天河北路到东珠这里由双行道分叉成单行道，车流量比其他天河北路靠路楼盘少了一倍（车流量主要是上下班高峰期，这个时间不是休息时间，晚上9点后和周末车流量少多了，较安静），比其他天河北路靠路楼盘噪音要小一点。但交通便利，华师地铁站就在旁边，开车有5大出口通道，有天河北路，有五山路南接天河路，五山路北接广园路，接龙怡路，接翰景路，下班开车回家我们走龙怡路无需从五山立交过，东珠从五山路上广园非常方便。
3、大多数户型都带有一个小阳台，晾晒衣服还是足够，晒大件被子可以拿到顶楼天台晾晒，物业已安装了晾衣绳。有的户型可以改厅出阳台，c座99方的2房可以改3房和厅出阳台，92方的2房可以改3房（我帖子上有图为证），115方以上的原始户型更好，3房也有人改4房，业主群里业主经常交流装修心得。
2016/09/08
小婕：）:
荟雅苑前面的地，不是因为荟雅苑的业主才耽搁了的。是越秀城建在这块地出了点问题，现在解决了。
哦，我之前关注的时候，看到有业主挂横幅声讨。 5月份的去实地看过，挖土机什么的都还在。当时判断开发商不会善罢甘休的，所以就没出手。难道我就此错过 荟雅苑了，好喜欢那里的。妈蛋！！
2016/09/08
楼下的商场以前是曜和广场，现在即将开业的是曜一城，还是同一家，只是调整了定位，以前主要卖些中老年服装，现在引进了高端生鲜超市、儿童娱乐天地等，没有那么多关关停停，妈网上也有人说过地铁华师站a口要开通，商场要重新装修设计，地铁华师站a口要连通东方之珠商场，把地铁出来的人流引入天河北路北侧（之前华师地铁口都在天河北路南侧，北侧没有一个地铁口，人流被阻隔在天河北路南侧）。
2016/09/08
15楼
帮你顶帖。东方之珠就像妈网的太阳，每天见，一天不见还怪想念的。
2016/09/08
东珠是港式新设计，没有现代楼盘大阳台，但有小阳台。户型有点角角边边，但不严重，大体方正，主卧都是两个大落地窗，圆弧形角那里很适合做书房，相当于主卧带书房。三房以上户型不错，两房99方和92方的原始户型初看一般，但改成三房和厅出阳台不错（可以看我帖子上的图，适合买刚需学位房的人，不是高大上学位房）。东珠放出来的楼盘很多是一手投资客的，原始户型装修差，买回来一般都要重新装修改造，话说买二手楼大多都要重新装修一下入住吧。
东珠四楼空中花园园林景观其实开发商费了心思打的基础不错，我帖子上的空中花园图都是手机实拍图，东珠空中花园架空层确实没整理好，堆了一些杂物，物业管理不太给力，目前也在整顿提高，业委会前几天刚成立，已经着手进行电梯大修、一楼大堂翻新、轿厢翻新、整理空中花园架空层等，也更换了部分物业人员了。还是有部分业主和租户在空中花园散步、遛娃、聊天，也有业主去华师跑步，大学里面空气更好。
楼下商场曜一城装修已接近尾声，调整了定位，引进了高端生鲜超市等，华师a口也在开挖中，等华师a口和曜一城连通，会把地铁出来的人流引入到商场和天河北路北侧的，会把商场带旺的。
东珠的外墙新、洋气，二期c\d\e栋是05年交楼的，港式设计的户型不一定讨好，但港式设计也有优点，外墙比较耐新，建筑质量好（帝景苑也是港式设计，外墙耐新，东珠二期比帝景苑还新），东珠跟帝景苑的港式设计不同之处在于采光通风好，适合不想买太旧学位房的年轻人，秒杀天河北一些老旧户型差通风差采光差的房子。
东珠的地段、学位、交通、停车、空中花园这些硬件摆在这，硬件是无可替代的，软件差（物业管理跟不上）是可以追上的（业委会已经成立，已经开始整顿物业）。
东珠四楼空中花园园林景观其实开发商费了心思打的基础不错，我帖子上的空中花园图都是手机实拍图，东珠空中花园架空层确实没整理好，堆了一些杂物，物业管理不太给力，目前也在整顿提高，业委会前几天刚成立，已经着手进行电梯大修、一楼大堂翻新、轿厢翻新、整理空中花园架空层等，也更换了部分物业人员了。还是有部分业主和租户在空中花园散步、遛娃、聊天，也有业主去华师跑步，大学里面空气更好。
楼下商场曜一城装修已接近尾声，调整了定位，引进了高端生鲜超市等，华师a口也在开挖中，等华师a口和曜一城连通，会把地铁出来的人流引入到商场和天河北路北侧的，会把商场带旺的。
东珠的外墙新、洋气，二期c\d\e栋是05年交楼的，港式设计的户型不一定讨好，但港式设计也有优点，外墙比较耐新，建筑质量好（帝景苑也是港式设计，外墙耐新，东珠二期比帝景苑还新），东珠跟帝景苑的港式设计不同之处在于采光通风好，适合不想买太旧学位房的年轻人，秒杀天河北一些老旧户型差通风差采光差的房子。
东珠的地段、学位、交通、停车、空中花园这些硬件摆在这，硬件是无可替代的，软件差（物业管理跟不上）是可以追上的（业委会已经成立，已经开始整顿物业）。
2016/09/08
17楼
dotaman_2014:
哦，我之前关注的时候，看到有业主挂横幅声讨。 5月份的去实地看过，挖土机什么的都还在。当时判断开发商不会善罢甘休的，所以就没出手。难道我就此错过 荟雅苑了，好喜欢那里的。妈蛋！！
其实大可不必要担心，楼距距荟雅苑起码50米，而且中间是大型商场，对荟雅苑的配套只会更好.唯一的就是南向的超好的视野会受影响
2016/09/08
18楼
东珠那人确实少见，不知道和同事家人相处如何？
2016/09/08
19楼
楼主说得挺客观的，有些回复我真的要吐了
2016/09/08
20楼
楼主真是吃饱了撑的，既然买了华成那边，就去多关注关注那边吧，或者写个你楼盘的分析贴，东珠碍着你啥事，还不褒不贬，写的那几条能算优点？
年前买房时还很少听说东方之珠，这几个月冒出来这么多，东珠真是要火的节奏啊。别在这扰乱视听了，买房的又不是傻子，心中自会评判，有钱的土豪直接上🐷城上芳草园。没钱的自然要牺牲点，哪有十全十美
年前买房时还很少听说东方之珠，这几个月冒出来这么多，东珠真是要火的节奏啊。别在这扰乱视听了，买房的又不是傻子，心中自会评判，有钱的土豪直接上🐷城上芳草园。没钱的自然要牺牲点，哪有十全十美
2016/09/08